planejamento estratégico de marketing digital

Uma casa, dois públicos e um caminho até a visita.

Estratégia de go-to-market, kit e plano de mídia e escopo de projeto para a venda da casa no bairro São José, em Santo Antônio da Patrulha.

projeto: Casa São José
versão: 1.0
data: 14 de novembro de 2026
elaboração: VeigaCore

resumo executivo

Onde estamos e o que este plano decide

O objetivo é vender a casa por venda direta, gerando conversas no WhatsApp com compradores qualificados. As três páginas de venda estão no ar e testadas. Falta ligar a medição, definir o atendimento e pôr os anúncios para rodar, nessa ordem.

Situação das quatro frentes

frente	situação	o que isso quer dizer
Páginas de venda	No ar	Três páginas publicadas, uma para cada público, com formulário que abre o WhatsApp e avisa por e-mail.
Medição	Pendente	O pixel da Meta e a planilha de contatos ainda não estão ligados. O site grava só o nome da campanha.
Atendimento	A definir	Falta decidir quem responde no WhatsApp e como a simulação de financiamento é devolvida.
Anúncios	Não iniciados	Públicos, seis ângulos de criativo e padrão de links já estão definidos neste plano.

decisão 1

Dois públicos, duas páginas, duas conversões

Quem sai do aluguel simula o financiamento. Quem já tem imóvel agenda a visita. Cada anúncio leva só para a página do seu público.

decisão 2

Medir antes de gastar

Nenhum real entra em anúncio antes de o pixel, a origem do contato e a planilha estarem funcionando.

decisão 3

Primeiro a região

As páginas falam com quem conhece a cidade. Porto Alegre e Região Metropolitana entram depois, com um bloco que apresente Santo Antônio da Patrulha.

O produto

Casa térrea de alvenaria em bairro nobre, reformada em 2026, com pátio todo fechado e pomar nos fundos. Aceita financiamento bancário e FGTS, inclusive pelo Minha Casa Minha Vida. A mobília pode ser negociada à parte.

82 m²: de casa
360 m²: de terreno, 12 × 30 m
2: quartos
5 min: a pé do centro

go-to-market

Como a casa chega ao comprador certo

A mesma casa é vendida em dois recortes. O primeiro público compra uma possibilidade: financiar e sair do aluguel. O segundo compra um modo de vida: casa térrea, tudo a pé, pomar e segurança.

Os dois públicos

icp 1pronta para morar

O casal do primeiro imóvel

quem é: Casal de 30 a 42 anos, com duas rendas, com ou sem um filho pequeno. Mora de aluguel em Santo Antônio da Patrulha ou em cidade vizinha.
promessa: Pronta para morar. Reformada em 2026, em bairro nobre. Financie e saia do aluguel.
objeção: "Será que consigo financiar?"
prova: Minha Casa Minha Vida, FGTS ou banco de preferência. Seis melhorias de 2026 com marca e material.
conversão: Simulação de financiamento, com a renda da família. Depois, visita com o corretor.
página: pronta-para-morar.vercel.app

icp 2viver bem

O casal que quer viver bem

quem é: Casal de 45 a 65 anos com filhos criados, ou profissional em home office. Já tem imóvel e paga com a venda dele ou com recursos próprios.
promessa: Térrea, com pomar, perto de tudo. Em bairro nobre, com o dia a dia resolvido a cinco minutos a pé.
objeção: "É menor do que a minha casa." "Preciso vender a minha primeiro."
prova: Mapa do que fica a pé, terreno de 360 m², conforto e segurança no dia a dia, mobília negociável.
conversão: Visita, direto com o proprietário.
página: casa-viver-bem.vercel.app

Uma terceira página, curta, atende quem lê o QR Code da placa na frente da casa: casasantoantonio.vercel.app.

Matriz de mensagens

mensagem	icp 1	icp 2	placa
Chamada	Pronta para morar. Financie e saia do aluguel.	Térrea, com pomar, perto de tudo.	Veja a casa por dentro.
Lugar	Bairro nobre, a 5 minutos a pé de tudo.	Tudo a cinco minutos a pé, sem tirar o carro da garagem.	Casa em bairro nobre.
Valor	Preço de oportunidade, abaixo do metro quadrado da região.	Decoração rústica projetada por arquiteta. Mobília negociável.	É uma casa só, com valor abaixo do padrão de mercado.
Financiamento	Minha Casa Minha Vida, FGTS ou banco de preferência.	Não entra. O público não se enquadra no programa.	Selo completo de financiamento.
Ação	Simular financiamento	Agendar visita	Agendar visita

Canais

pago

Instagram e Facebook

Duas campanhas, uma por público. É o canal que traz volume e permite comparar criativos.

sem custo

Onde a cidade já procura imóvel

Marketplace do Facebook, grupos da cidade, status do WhatsApp e perfis do proprietário e do corretor.

na rua

Placa com QR Code

Quem passa na frente da casa abre as fotos de dentro e agenda a visita ali mesmo.

O caminho do comprador

Anúncio ou placaMeta: alcance e cliques
PáginaPixel: visitas por origem
FormulárioPixel e planilha: contatos
WhatsAppAtendimento: resposta no mesmo dia
VisitaPlanilha: visitas marcadas
PropostaPlanilha: propostas recebidas
VendaProprietário e corretor

Fases do lançamento

Preparação
Ligar o pixel, gravar a origem de cada contato, criar a planilha, definir o atendimento e fazer um envio real em cada página.
Avança quando um contato de teste aparece no pixel, no e-mail e na planilha.
Lançamento sem custo
Placa com QR Code instalada e links publicados nos canais sem custo. Serve também de ensaio para o atendimento.
Avança quando os primeiros contatos foram respondidos dentro do prazo combinado.
Lançamento pago
Duas campanhas no ar, com dois ou três anúncios cada, por 7 a 14 dias.
Avança quando a rodada termina e há contatos suficientes para comparar os anúncios.
Otimização
Pausar o anúncio mais caro de cada campanha, reforçar o melhor e ajustar a página que recebe clique e não gera contato.
Repete a cada semana, até a venda.

Riscos e respostas

risco	efeito	resposta
Contato sem resposta rápida	O interesse esfria e a verba do anúncio se perde.	Definir responsável e prazo de resposta antes do lançamento pago.
Simulação prometida e não entregue	Quebra de confiança com o público que mais depende dela.	Roteiro de resposta fechado com o corretor antes de anunciar.
Público pequeno	O mesmo anúncio aparece vezes demais para as mesmas pessoas.	Faixa de idade com margem, dois ou três criativos por campanha e troca na segunda semana.
Regras da Meta para imóveis	A plataforma pode tratar anúncio de imóvel e crédito como categoria especial e limitar a escolha de idade.	Foto e texto do anúncio fazem a segmentação. O nome da cidade entra em todo criativo.
Comprador de fora não conhece a cidade	Clique sem contato na página Viver bem.	Começar pela região. Para Porto Alegre, incluir antes um bloco que apresente a cidade.

media kit e plano de mídia

O que temos para anunciar e para onde vai cada peça

O kit reúne o material aprovado. O plano diz em que canal cada peça entra, para quem, com que objetivo e como o resultado é lido.

Kit de mídia

material pronto

Três páginas de venda, uma por público e uma para a placa.
17 fotos aprovadas, todas verticais (3:4). Servem ao feed sem corte e pedem corte só no formato 9:16.
Logotipo Casa São José e logotipo do Minha Casa Minha Vida, este só para o ICP 1 e a placa.
Chamadas aprovadas para cada público, as mesmas das páginas.

regras de conteúdo

Nenhuma peça leva preço, endereço, número da casa ou nome do proprietário.
Só entram fatos que já estão nas páginas.
Nada de prazo, desconto, valor de parcela ou número de interessados.
O nome da cidade aparece em todo criativo.

Falta produzir: um vídeo curto e fotos da garagem com churrasqueira, da lavanderia e das frutas de perto. As fotos atuais já permitem começar.

Seis ângulos de criativo

Fachada da casa vista em ângulo — icp 1
**Sair do aluguel**Reformada em 2026 e pronta para morar. Financie e saia do aluguel.

Cozinha sob medida — icp 1
**Dá para financiar**Use o FGTS e financie pelo Minha Casa Minha Vida. Simule agora.

Sala de jantar com mesa redonda — icp 1
**Casa pronta, sem obra**Pintura nova, telhado impermeabilizado, piso laminado novo e cozinha reformada.

Pátio dos fundos com a casa ao centro — icp 2
**Térrea com pomar**Casa térrea, sem escadas, com pomar no fundo do terreno.

Casa vista da rua asfaltada — icp 2
**Tudo a pé**Supermercado, farmácias e restaurantes a cinco minutos a pé.

Quarto de casal — icp 2
**Conforto e segurança**Bairro nobre, pátio todo fechado e rua monitorada por câmeras.

Botão do anúncio: "Simular financiamento" no ICP 1 e "Agendar visita" no ICP 2.

Formatos

posição	formato	tamanho	uso
Reels e Stories	Vertical 9:16	1080 × 1920 px	Vídeo curto ou sequência de fotos. É o formato principal no celular.
Feed	Vertical 4:5	1080 × 1350 px	Foto única com a chamada do público.
Carrossel	Vertical 4:5	1080 × 1350 px	Três a cinco fotos: fachada, cozinha, quarto de casal e pátio.
Marketplace e grupos	Foto vertical	1080 × 1350 px	Publicação sem custo, com o link marcado.
Placa	Impresso com QR Code	a definir	Leva para a página da placa. Depende das medidas e do endereço final.

Plano de mídia

canal	público	segmentação	objetivo	destino	indicador
Instagram e Facebook, pago	ICP 1	Santo Antônio da Patrulha e cidades vizinhas. 28 a 45 anos.	Simulações enviadas	Pronta para morar	Custo por simulação
Instagram e Facebook, pago	ICP 2	Mesma região. 45 anos ou mais.	Pedidos de visita	Viver bem	Custo por pedido de visita
Marketplace e grupos da cidade	Os dois	Quem já procura imóvel na cidade.	Contatos	As duas páginas	Contatos por origem
Status do WhatsApp e perfis	Os dois	Rede do proprietário e do corretor.	Indicação	As duas páginas	Contatos por origem
Placa com QR Code	Quem passa na rua	Frente da casa.	Pedidos de visita	Página da placa	Contatos vindos da placa

A lista de cidades vizinhas e a faixa de renda do ICP 1 ainda precisam ser fechadas com o proprietário e o corretor.

Padrão dos links

Todo link de anúncio, publicação ou placa leva quatro marcações. É isso que permite saber, em cada contato, de onde ele veio e qual anúncio o trouxe.

marcação	o que diz	valores
`utm_source`	Onde a pessoa viu	`instagram`, `facebook`, `placa`, `marketplace`, `whatsapp`
`utm_medium`	Tipo de divulgação	`pago`, `qr`, `organico`
`utm_campaign`	Público	`icp1-sair-do-aluguel`, `icp2-viver-bem`, `placa`
`utm_content`	Qual anúncio	Nome curto da peça, por exemplo `fachada-financie`

https://pronta-para-morar.vercel.app/?utm_source=instagram&utm_medium=pago&utm_campaign=icp1-sair-do-aluguel&utm_content=fachada-financie

Distribuição da verba

A verba e o prazo são decisão do proprietário. A divisão abaixo é o ponto de partida: o ICP 1 recebe a maior parte porque a simulação já traz a renda e mostra mais cedo se o anúncio acerta o público. A reserva vai, na segunda semana, para o anúncio que estiver trazendo contato mais barato.

Verba total da rodada (R$) Dias de veiculação

destino	parte (%)	valor	por dia
Campanha ICP 1
Campanha ICP 2
Reserva para o melhor anúncio

Cronograma

semana 0semana 1semana 2semana 3semana 4semana 5

Medição e atendimentoPreparar

Placa e canais sem custoNo ar até a venda

Campanha ICP 1Rodada de testeOtimização

Campanha ICP 2Rodada de testeOtimização

Revisão de resultadosRevisãoRevisão

A semana 0 começa quando o ID do pixel e o responsável pelo atendimento estiverem definidos.

escopo de projeto

O que entra no projeto, quem faz o quê e o que fica de fora

O projeto entrega o caminho digital até a visita: páginas, medição, campanhas e acompanhamento. A negociação e o fechamento ficam com o proprietário e o corretor.

Entregas

entrega	responsável	situação
concluídas
Três páginas de venda publicadas, uma por público	VeigaCore	Entregue
Formulários com WhatsApp e aviso por e-mail	VeigaCore	Entregue
Revisão dos textos com foco em venda	VeigaCore	Entregue
Personas e segmentação dos dois públicos	VeigaCore	Entregue
Este planejamento	VeigaCore	Entregue
a entregar
Pixel da Meta ligado e conferido nas três páginas	VeigaCore	Aguarda o ID
Origem e anúncio gravados em cada contato	VeigaCore	A fazer
Planilha de contatos, visitas e propostas	VeigaCore	A fazer
Roteiro de atendimento por público	VeigaCore e atendimento	A fazer
Textos e peças dos seis anúncios	VeigaCore	A fazer
Configuração das duas campanhas na Meta	VeigaCore	Aguarda verba e acesso
QR Code da placa	VeigaCore	Aguarda endereço final
Relatório semanal durante a veiculação	VeigaCore	A fazer
Vídeo curto e fotos que faltam	Proprietário	Pendente

Papéis

veigacore

Estratégia e operação digital

Páginas, medição e planilha.
Criação e gestão das campanhas.
Leitura semanal dos resultados.

proprietário

Decisão e material

Aprova conteúdo, verba e prazo.
Fornece o ID do pixel, os acessos, o vídeo e as fotos.
Decide público e condições de negociação.

atendimento

Proprietário ou corretor, a definir

Responde o WhatsApp no prazo combinado.
Devolve a simulação de financiamento.
Conduz as visitas e registra na planilha.

Fora do escopo

Negociação, proposta e contrato de compra e venda.
Cálculo oficial do financiamento, que é do banco ou do correspondente.
Documentação e regularização do imóvel.
Verba de mídia, paga diretamente à Meta.
Produção de vídeo e de fotos novas.
Impressão e instalação da placa.
Anúncio em portais pagos de imóveis.

Premissas e restrições

As páginas e as peças não mostram preço, endereço completo, número da casa ou nome do proprietário.
O formulário não pede e-mail.
O Minha Casa Minha Vida não aparece na página nem nos anúncios do ICP 2.
Só entram fatos confirmados pelo proprietário.
O valor da casa fica com quem atende, fora das páginas.

Critérios de aceite

Um envio real de cada formulário aparece no pixel, no e-mail e na planilha, com origem e anúncio.
As duas campanhas rodam com links marcados e sem preço ou endereço em nenhuma peça.
Todo contato recebe resposta dentro do prazo combinado.
O relatório semanal traz contatos, custo por contato e visitas, por público.

Dependências

ID do pixel e acesso à conta de anúncios da Meta.
Definição de quem atende e do prazo de resposta.
Verba e prazo da primeira rodada.
Endereço final do site e medidas da placa.
Lista de cidades vizinhas e faixa de renda do ICP 1.

indicadores

Como vamos saber se está funcionando

Cada etapa do caminho do comprador tem um número e um lugar onde ele é lido. A revisão acontece ao fim de cada semana de veiculação.

etapa	indicador	onde se lê	para que serve
Alcance	Pessoas alcançadas e frequência, por público	Gerenciador de Anúncios	Frequência alta em público pequeno pede troca de criativo.
Clique	Cliques no link e custo por clique	Gerenciador de Anúncios	Compara os ângulos de criativo.
Página	Visitas por origem	Pixel da Meta	Mostra se o clique chega e fica.
Contato	Formulários enviados e custo por contato	Pixel e planilha	É o número principal da campanha.
Qualidade	Renda informada na simulação	Planilha	Mostra se o anúncio do ICP 1 chega em quem consegue financiar.
Visita	Contatos que viraram visita	Planilha, preenchida pelo atendimento	Separa o contato curioso do interessado.
Proposta	Visitas que viraram proposta	Planilha, preenchida pelo atendimento	Mostra qual público está mais perto da compra.

As metas em número entram depois da primeira semana de veiculação, com os resultados reais da campanha. Este plano não usa médias de mercado, para não prometer o que uma cidade pequena pode não entregar.

próximos passos

O que destrava o lançamento

decisões do proprietário

ID do pixel da Meta e acesso à conta de anúncios.
Quem atende o WhatsApp: proprietário, corretor ou os dois.
Verba e prazo da primeira rodada.
Público da Viver bem. Recomendação: começar pela região.
Imóvel como parte do pagamento. Para o ICP 2 tende a ser a primeira pergunta.
Câmeras da rua na Pronta para morar. Recomendação: incluir.

a veigacore faz em seguida

Gravar a origem e o anúncio de cada contato.
Montar a planilha de contatos, visitas e propostas.
Medir de novo o desempenho das três páginas no celular.
Escrever os textos e montar as peças dos seis anúncios.
Gerar o QR Code da placa, assim que o endereço final for definido.